垃圾厢房有没有异味？物业员工有没有统一着装、挂牌上岗？上门维修工态度以及合格率如何……其实，每个业主心中对物业管理水平都有一杆秤。
不过，小区物业管理究竟好到什么程度？差又差到什么程度？有时很难用一两句话说清……最近，闵行区部分街镇推出了物业排名的"红黑榜"，如古美路街道、七宝镇、莘庄镇等，这让居民对自己所在小区的物业管理情况一目了然。
据了解，闵行区目前正在建设物业监管评价系统，明年年初物业"红黑榜"将覆盖全区，该评价基于五维评价系统，包括有业委会、居委会、相关职能部门等，此外还将引入第三方专业评价机构。未来，闵行区内的物业公司都将有从"一星"到"五星"的评价，居民可以根据小区实际情况聘请相应星级的物业公司。
同楼盘两物业一红一黑
一走进位于都市路上名都新城二期小区，扑面而来的便是阵阵垃圾味，该小区的垃圾厢房竟然就放在小区门口。
下午5点，正是孩子放学、大人下班回家时分，物业人员正在整理垃圾桶，有些居民掩鼻而过。
"这里的物业也真是有想法！竟然将分类垃圾桶正对着大门口。"业主李先生说："垃圾桶就聚集在大门口，业主回家看到这样的场景，心情也变得不太好。我特别关注了莘庄物业排行榜，我们小区的物业公司果然排名很靠后，管理水平确实不行。"
不仅如此，名都新城二期小区的大门敞开着，无论业主、还是行人，都可以畅通无阻地进入小区。
与此相对，位于莘朱路上名都新城北区却是另外一番景象，小区门口站身穿制服的保安，小区业主进出都门禁卡，如果访客想要进入小区，保安会询问后进行登记。业主葛先生说："我们小区的物业很负责任，住在这里很有安全感。"
据了解，名都新城一期到四期有两家物业公司，而这两家物业公司此次分别上了莘庄物业的"红榜"和"黑榜"。
榜单给落后物业更多压力
为破解物业管理的难点，闵行区将完善对于物业公司评价体系的构建。闵行区房管局相关部门负责人表示，目前，各个街镇推出的"红黑榜"更加侧重于某个小区的物业管理的能力，也就是说同一个物业公司，这个小区的物业经理给力，那评价就高，另一个小区的物业经理不怎么样，评价就低。
据了解，目前莘庄镇实行对物业公司的五级考核机制（详情见"红黑榜怎么评"）。管理人员是否每日巡查一次小区？小区物业管理档案是否健全？房屋维修资金和公共收益账务管理，是否规范、公开、透明？记者看到，无论是物业自查表、居民满意度表，还是第三方测评表，对于小区内综合服务、保洁服务、公共秩序维护、保绿服务等都有明确的要求和标准，大约有20-30个具体的评分项目。
明年年初，闵行区推出的物业"红黑榜"更加侧重于物业公司的整体表现，对于不同小区的实际情况和管理难度进行相应系数的折算，并给物业公司从"一星"到"五星"的评价，还要对业委会的运作情况进行全面了解等。
"比如你所在的小区规模很小，管理难度不大，其实没必要聘请五星物业公司，可以根据自身实际情况，聘请相应星级的物业公司。"闵行区房管局相关部门负责人认为，"真正适合各自小区的物业公司才是好的物业公司"。
"红黑榜"的存在确实给了物业公司相应的压力，莘庄镇房管办相关工作人员表示："不过，有些物业公司也存在着'总是虚心接受、一直屡教不改'的现象，我们评出'红黑榜'既希望给落后的物业一点压力，同时我们也希望给做得好的物业背书。明年，有了全区物业'红黑榜'，我们也能看看自己在区域范围内的排名，对于'黑榜'物业服务到期后，我们也将有更多'红榜'物业公司推荐给小区业主，让他们有更多的选择。"
■好物业究竟什么样■
水清三村物业相关工作人员看到最近"红黑榜"评比得分时不由感叹说："我们小区最近事挺多的，但大家都很努力，原以为做得特别好了，结果一看排名前几位小区的工作，确实还有很大差距啊，我们还得好好努力才行。"
那么，一家好的物业公司究竟应该是怎样的呢？
●账目透明
最近，春申复地城一期物业工作人员在日常巡逻期间，发现小区内的有些地方一下雨就会出现少许的积水、排水不畅的现象，景观池塘内也沉积了少许的淤泥。
经过内部进行过一番讨论后，物业公司不仅请了专业人员在小区内容易积水的地方开挖铺设水管、增加排水沟，为小区景观池塘进行了维护和管理，还把所需费用和工作流程等进行了张贴和明示，接受居民们的监督，居民们随时都能知道"钱都去了哪儿"，而账目的"透明化"反过来也提升了居民对物业的理解度，居民看着费用频频信服地点头。
●急业主所急
地铁明珠苑的物业公司也是"红榜"物业，该物业负责人认为："一个好的物业公司应该具有换位思考的能力，真正做到想业主所想。"
该负责人举了个例子："现在很多小区停车位紧张，我们小区也不例外，有个业主的车位安排在小区外的红线内，有次被交警贴了单子。于是，他气势汹汹地来找我们，提出想要一个固定车位。如果满足了这位业主的要求，对其他业主就相对不公平。"最后，地铁明珠苑物业公司写了情况说明书，走访了交警大队，停在小区外红线内的车辆再也没有发生过被贴单的情况。
●及时响应
七宝镇的"红榜"物业公司，隆特物业则对老街区域、老旧小区进行区域化托底管理，由于这些小区建设年代比较早，硬件不到位或房屋老化问题比较严重，托管之后，物业公司把居民诉求放在第一位，对于下水道修理等问题及时响应，得到居民认可。
闵行的一位房产中介介绍说，"现在很多年轻人在买房更倾向于选物业好的小区，一般白领上班比较忙，如果家里有点'小毛小病'需要维修，总是希望物业能快速响应。有孩子的家庭，就倾向于选择整体环境比较好的小区。"
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